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房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2015-05-29 16:57 来源:未知 作者:admin 阅读:
天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)二中民四终字第283号
上诉人(原审原告)方有勋。
上诉人(原审被告)天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽河北路宏达园10号楼底商。
法定代表人郝振明,董事长。
委托代理人刘忠义,天津同文和律师事务所律师。
委托代理人李凤慧,天津同文和律师事务所律师。
上诉人(原审被告)郝振明。
委托代理人刘忠义,天津同文和律师事务所律师。
委托代理人李凤慧,天津同文和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)天津明晟阳光物业管理有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽上海道海河外滩。
法定代表人郝爽,董事长。
委托代理人刘忠义,天津同文和律师事务所律师。
委托代理人李凤慧,天津同文和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)天津市好爽心购物广场有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽上海道A区(983/1061/1073)A0区(1099)。
法定代表人刘宝柱,职务经理。
上诉人方有勋、天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、郝振明因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市滨海新区人民法院(2014)滨塘民初字第7097号民事判决,向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后,依法组成合议庭,于2015年3月24日公开开庭进行审理。上诉人方有勋,上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、上诉人郝振明、被上诉人天津明晟阳光物业管理有限公司的共同委托代理人刘忠义、李凤慧到庭参加了诉讼。被上诉人天津市好爽心购物广场有限公司经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明,2005年5月27日,原告与原天津市塘沽区宏达实业发展有限公司(现更名为天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司)(以下简称宏达公司)签订“天津市房产买卖合同”,由原告购买了第一被告开发的坐落于塘沽上海道海河外滩B区15号房屋,建筑面积13平方米,总价款156000元。合同签订后,原告付清房款。因第一被告未能依约定为原告办理房产证书,原告曾诉至法院,原天津市塘沽区人民法院作出(2007)塘民初字第3379号民事调解书,双方达成协议如下:一、被告天津市塘沽区宏达实业发展有限公司于2007年6月15日前协助原告办理产权证;二、如被告未按上述第一款履行,自2007年6月16日起至实际办理产权证之日止,按照购房款的日万分之二给付原告违约金。调解书生效后,原告申请强制执行,因无法办理产权证书,宏达公司支付了原告违约金后,2010年9月12日,原告与天津明晟阳光物业管理有限公司(以下简称明晟物业公司)签订“外滩B区场地租赁协议”,约定原告将涉诉房屋租给明晟物业公司使用,租赁期限自2010年10月1日至2013年9月30日,合同第一年每平米日租金2元,第二年每平米日租金2.5元,第三年每平米日租金3元。明晟物业公司在合同期内负责商城的整体经营管理,盈亏自负,合同期内应按时交付租金。三年后双方另签合同,租金随行就市,双方协商。此外双方还就其他权利义务进行了约定。合同期内,明晟物业公司将应付原告租金足额支付原告。合同到期后,原告未能将商铺收回。合同期内,2013年6月16日,由郝振明与天津市好爽心购物广场有限公司(以下简称好爽心公司)法定代表人刘宝柱及案外人黄丽艳签订了“超市合作投资经营协议”,约定合作经营的场所为塘沽区上海道海河外滩,刘宝柱以现金方式出资1000万元,郝振明提供坐落于海河外滩总面积约为11722平方米的场地作为投资(包含涉诉房屋),黄丽艳对合作超市的部分货物负责经营管理作为投资,三方各占三分之一。合作协议签订后,宏达公司、明晟物业公司、郝振明将包括涉诉房屋在内的全部场地交给了刘宝柱,好爽心公司经营的超市于2014年7月26日开业至今。包括涉诉房屋在内的塘沽外滩B区产权于2005年3月办理至宏达公司名下。涉诉房屋均为非独立结构和门牌号码的完整房屋,而是场地。
原告在原审起诉要求:1、依法判令被告宏达公司、明晟物业公司、郝振明、好爽心公司立即给付原告海河外滩B区15号商铺的使用费,给付标准按每平米的日租金3元计算,给付期间为自2013年10月1日起至2014年7月25日止;2、依法判令由被告承担诉讼费用。
原审法院认为,原告与明晟物业公司签订的“外滩B区场地租赁协议”系双方真实意思表示,合法有效。该协议履行终止后,郝振明未通知原告,在原告不知情的情况下,郝振明以其个人名义将包括涉诉房屋在内的全部场地用以与他人合伙开办超市盈利,此行为明显侵犯了原告的权益。现郝振明将涉诉房屋作为投资与他人合伙开办超市,房屋系宏达公司所有,郝振明系宏达公司的法定代表人,二者作为受益人应向原告共同支付实际使用涉诉房屋期间的使用费,其余二被告在本案中不承担责任。原告主张按照每日每平方米3元给付使用费计算至2014年7月25日,该主张与同地段的市场租赁指导价格相当,原审法院予以支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决:一、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明于本判决生效后十日内共同给付原告方有勋2013年10月1日至2014年7月25日期间的房屋使用费;(给付标准:每日每平方米3元,共计13平方米)二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,减半后收取40元,由被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、被告郝振明各负担20元。(原告已付清,被告于本判决生效后十日内给付原告)。
一审宣判后,方有勋、宏达公司、郝振明均不服,向本院提起上诉,方有勋上诉请求:1、撤销原审判决,改判宏达公司、郝振明、明晟物业公司、好爽心公司共同给付上诉人房屋使用费(给付期限自2013年10月1日起至2014年7月25日止,给付标准每日每平方米3元,共计13平方米);2、依法判令宏达公司、郝振明、明晟物业公司、好爽心公司共同给付上诉人房屋租赁费(给付期自2014年7月26日至腾房之日止,给付标准每日每平方米5元,共计13平方米)3、一、二审诉讼费由宏达公司、郝振明、明晟物业公司、好爽心公司承担。事实及理由:被上诉人明晟物业公司在租赁协议未到期前对上诉人所有商铺做了处分,未能在协议到期后将所租赁商铺腾交与上诉人,另被上诉人好爽心公司作为商铺的实际使用人也应承担给付使用费的责任,但一审判决将明晟物业公司及好爽心公司排除在外,间接地损害了上诉人合法权益。
上诉人宏达公司、郝振明不同意上诉人方有勋的上诉请求,请求支持己方的上诉请求。
上诉人宏达公司、郝振明的上诉请求:1、撤销原审判决,改判驳回方有勋在原审的全部诉讼请求;2、一二审诉讼费由方有勋承担。事实及理由:1、郝振明是宏达公司的法定代表人,其行为是职务行为,应由宏达公司承担给付责任,郝振明不应承担责任;2、在确定给付期限上,商场是2014年7月26日开业,应以此为起算点计算租赁费;3、给付标准过高,原租赁合同到期后,未签订新的租赁协议,不应以原租金标准直接适用于本案。
上诉人方有勋不同意上诉人宏达公司、郝振明的上诉请求,请求支持己方的上诉请求。
被上诉人明晟物业公司答辩称,不同意上诉人方有勋的上诉请求,同意上诉人宏达公司、郝振明的上诉请求。
被上诉人好爽心购物广场未出庭发表答辩意见。
二审期间各方当事人未提供新证据,本院经审理查明的基本事实与原审法院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为,上诉人方有勋与被上诉人明晟物业公司签订的租赁协议期限届满前,上诉人郝振明即在未告知权利人上诉人方有勋的情况下,以个人名义与案外人签订超市合作协议将包括上诉人方有勋购买的场地在内约11722平方米室内场地作为个人投资使用,且合作协议签订后上述室内场地也实际投入了超市经营,故上诉人郝振明应向上诉人方有勋支付相应的场地使用费。关于上诉人宏达公司、郝振明主张郝振明作为宏达公司的法定代表人在履行职务行为不应承担责任的问题,经查,在郝振明与案外人刘宝柱、黄丽艳签订的超市合作协议中并未出现宏达公司的名称且该协议中亦无宏达公司的盖章,故不宜认定郝振明的行为系在履行职务,上诉人宏达公司、郝振明主张不应承担给付使用费的上诉请求,本院亦不予支持。
上诉人方有勋主张好爽心公司与明晟物业公司亦应承担给付使用费责任的问题,本院认为,因好爽心公司使用该场地系基于上诉人郝振明的个人投资,在上诉人郝振明已经承担给付使用费责任的情况下,上诉人方有勋仍主张好爽心公司承担使用费给付责任的请求,本院不予支持。因上诉人方有勋与明晟物业公司签订的租赁协议已经届满,明晟物业公司亦不欠付租赁期间的租金,且现明晟物业公司亦不实际占有使用该场地,故上诉人方有勋主张明晟物业公司应承担给付使用费责任的请求,本院不予支持。
关于上诉人方有勋主张以每日每平方米5元为标准,给付自2014年7月26日至腾房之日止的13平方米房屋租赁费的问题,因该主张已超出原审的诉讼请求,经本院释明后,上诉人方有勋明确表示该问题另行解决,本院对此不予涉及。关于使用费给付期限和标准的问题,上诉人宏达公司主张使用费最早应从2013年底开始计算且给付标准过高,但并未提供证据证实,故上诉人宏达公司的该项上诉请求依据不足,本院不予支持。原审法院对本案的处理并无不妥,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
上诉案件受理费合计130元,由上诉人方有勋承担50元,由上诉人天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司、郝振明承担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长  陈 健
审 判 员  包 颖
审 判 员  王 新
代理审判员  张晓彤
代理审判员  孟 夏
二〇一五年五月二十日
书 记 员  武 伟
速 录 员  周晓琳

(责任编辑:admin)

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