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徐贵柱与金明喜、蚌埠汇金商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审

时间:2015-07-09 15:45 来源:未知 作者:admin 阅读:
安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2015)蚌民一终字第00297号
上诉人(原审被告):徐贵柱,男,1963年8月4日出生,汉族,蚌埠市儿童服装厂下岗职工,住安徽省蚌埠市。
委托代理人:杨根宝,安徽径桥律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):金明喜,男,1963年6月12日出生,汉族,无固定职业,住安徽省蚌埠市。
委托代理人:徐国庆,安徽展翔律师事务所律师。
委托代理人:阮明明,安徽展翔律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告):蚌埠汇金商贸有限责任公司,住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人:高志柱,该公司董事长。
委托代理人:马天巧,安徽治邦律师事务所律师。
委托代理人:周文,安徽治邦律师事务所律师。
上诉人徐贵柱因与被上诉人金明喜、蚌埠汇金商贸有限责任公司(以下简称汇金公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院于2015年2月5日作出的(2014)龙民一初字第00471号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人徐贵柱及其委托代理人杨根宝,被上诉人金明喜及其委托代理人徐国庆、阮明明,被上诉人汇金公司的委托代理人马天巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明:坐落于蚌埠市地委7栋2-6-27号(即原地委15号楼2-6-2号)国有直管公有住房,其产权2001年属于原蚌埠市房地产管理局东区房管分局。2002年蚌埠市房地产管理局进行“事改企”,蚌埠市房地产管理局东区房管分局改制后连同国有公房资产划归为蚌埠房地产(集团)有限公司,由该公司授权蚌埠市房地产集团东市经营有限公司(原蚌埠市房地产管理局东区房管分局)经营管理。2011年,蚌埠房地产(集团)有限公司对内部所属子公司进行整合,成立蚌埠汇金商贸有限责任公司等三个专业化经营公司,并将原蚌埠市房地产集团东市经营有限公司等四个子公司的国有直管公房授权蚌埠汇金商贸有限公司经营管理。至此,涉诉公房由汇金公司经营管理。
金明喜原是自行车配件厂职工,1990年8月11日,金明喜与蚌埠市房地产管理局就地委房屋签订了公房租赁契约,合同约定起租日期为1990年9月1日,产业编号12112,户号57.2001年6月2日,双方续签了公房租赁合同。2006年11月,蚌埠市房地产集团东市经营有限公司与徐贵柱签订国有房产住宅房屋租赁合同,合同约定租赁期限为2006年12月1日至2008年12月1日,产业编号12112,户号57。
原审法院认为:所谓公房使用权,是指我国城镇居民以名义上的租赁,实质上的福利分配所取得的对国家所有的房屋租赁权。公房租约是公房管理机构确认承租人资格并决定向其出租公房时与承租人签订的契约,故公房租约并非普通的房屋租赁合同,收取租金并不是双方租赁合同的惟一目的,而是以保障弱势群体的居住权为其主要价值。金明喜作为自行车配件厂职工与蚌埠市房地产管理局签订的公房租赁合同,以及续签的合同,金明喜均符合公房承租人资格,且双方意思表示真实,手续完备,符合法律的规定,合同合法有效。另外,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效;并且,汇金公司出具情况说明,证实双方签订合同后一直未有变动,说明该公司事实上同意续订租赁合同。综上所述,为保护金明喜及其家人的居住保障权和生存权,对其要求确认合同合法有效并享有合同项下权利的诉讼请求,应予支持。
关于金明喜要求徐贵柱腾退涉诉房屋的问题。金明喜所取得的房屋使用权与一般租赁合同的承租使用权性质不同,两者虽均称为房屋承租使用权,但就其产生的原因不同从而性质不同。公房使用权人在法律允许的范围内,对房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利,因此对公房具有实际控制权、支配权、所有人的权利被虚化、弱化;使用权没有期限限制并可由遗嘱继续使用;所有权人行使所有权受到实有其人的限制;公房使用权凝结着职工的劳动价值。因此,公有房屋使用权符合用益物权的法律特征。虽然,徐贵柱主张与汇金公司签订了房屋租赁合同,但汇金公司确认该租赁合同是房管员私自签署。另外,徐贵柱所签租房合同不符合汇金公司直管公房承租权变更程序,其亦不具备公房承租人资格。综上所述,金明喜对涉诉房屋享有实质意义上的用益物权,有权要求无权占有人徐贵柱腾退房屋。故金明喜要求徐贵柱腾退涉诉房屋的事实请求,应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、第二百三十六条,《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条的规定,判决:一、确认金明喜与原蚌埠市房地产管理局东区分局(现汇金公司)于2001年9月2日签订的租赁合同合法有效,双方系合法的租赁合同关系,金明喜享有合同项下权利;二、徐贵柱于判决生效之日起十五日内腾退坐落于蚌埠市地委7栋2-6-27号房屋,迁出房屋时保持该房内门、窗等设施完好。案件受理费80元,减半收取40元,由汇金公司、徐贵柱各半负担。
徐贵柱不服上述判决,向本院提起上诉。主要理由为:原审判决仅根据汇金公司提供的一份情况说明认定徐贵柱与汇金公司签订的房屋租赁合同为房管员私自签署,徐贵柱所签租赁房屋合同不符合汇金公司直管公房承租权变更程序,其亦不具备公房承租人资格缺乏事实和法律依据。徐贵柱与汇金公司的租赁合同是在金明喜连续一年未缴纳房租,合同被终止的情况下签订的。综上,请求二审法院撤销原判,驳回金明喜的诉讼请求。
金明喜在庭审中辩称:原审判决认定徐贵柱与汇金公司签订合同是房管员私自签订是正确的。金明喜与汇金公司的租赁合同没有解除也没有终止,是合法有效的。直管公房租赁带有社会福利性质,对承租人的资格有特殊要求,而且可以作为遗产继承,租赁关系没有特殊情况不能改变。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回徐贵柱的上诉请求。
汇金公司在庭审中辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回徐贵柱的上诉请求。2013年8月份收取的房屋租金是房管员的个人行为,未经单位领导同意。
经审理查明:双方当事人对原审法院查明的事实均无异议,本院予以确认。
根据金明喜与蚌埠市房地产管理局于2001年6月2日签订的《蚌埠市公有住宅房屋租赁合同》,另查明:该租赁合同期限为自签订之日起二年。诉讼中,金明喜陈述其在上述房屋中住到2005年10月后即外出打工。
本院认为:金明喜与蚌埠市房地产管理局签订的《公房租赁契约》和《蚌埠市公有住宅房屋租赁合同》属公房租赁合同,具有社会福利性质和政策调整内容,并非民法意义上平等主体之间根据意思自治原则所确立的财产关系。在上述《蚌埠市公有住宅房屋租赁合同》期限届满后,金明喜是否有权继续租赁涉案房屋以及是否能够取得用益物权,取决于相关政策规定及落实情况。故金明喜基于上述合同提起的诉讼,系历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,不属于人民法院主管范围。金明喜就其主张可向有关部门申请解决。综上,原审法院查明事实清楚,但适用法律有误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十五条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条,《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定,裁定如下:
一、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院(2014)龙民一初字第00471号民事判决;
二、驳回金明喜的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长  张 凯
审 判 员  潘伟荣
代理审判员  陈二伟
二〇一五年五月六日
书 记 员  丁刘女
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件:
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件,认为依法不应由人民法院受理的,可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判,驳回起诉。
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》
三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。

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