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原告周玉华与被告闫红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

时间:2015-08-25 20:37 来源:未知 作者:admin 阅读:
河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)商梁民初字第01691号
原告周玉华,女,1970年3月3日出生,汉族,住商丘市梁园区。
委托代理人王红、党孝思(实习),河南京港律师事务所律师。
被告闫红,女,1964年8月17日出生,汉族,住商丘市梁园区。
委托代理人崔向东、王艳霞(实习),河南向东律师事务所律师。
原告周玉华与被告闫红房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月8日受理后,依法组成合议庭,由审判员申朝帅担任审判长,审判员张君、人民陪审员杨清河参加合议,于2015年7月16日在本院公开开庭进行了审理,原告周玉华及委托代理人王红,被告闫红及委托代理人崔向东、王艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告周玉华诉称:原告周玉华与被告闫红于2014年7月1日签订了租房协议,租期自2014年7月1日至2015年6月30日止。原告周玉华装修房屋花费了10000元、支付转让费50000元。2015年4月6日,被告在原告不知情的情况下出卖租赁房屋,致使原告不能行使优先购买权而造成重大财产损失。综上,被告闫红在原告租赁期间出卖租赁房屋,依法律规定,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此,为维护原告的合法权益,请求法院,1、判令被告赔偿原告财产损失60000元;2、本案诉讼费用由被告承担。
被告闫红辩称:原告诉称的支付装修费10000元、转让费50000元与被告无关,被告对此不应承担责任;被告在出卖涉案房产时,曾反复征求原告的意见,原告并没有购买的表示。在签订房屋买卖协议后,因房屋使用权发生争议,经与买受人协商,买卖合同已经解除,涉案房产仍归被告所有,原告已不具有优先购买权的前提条件;被告在与原告履行房屋租赁合同中,没有任何违约之处,租赁合同已于2015年4月30日到期。原告的诉请没有事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求,由原告承担诉讼费用。
本案争议焦点,原告的诉讼请求有无事实和法律依据,被告应否承担赔偿责任。
原告周玉华向本院提交的证据材料有,1.租房协议一份,证明双方有租赁关系,租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日;2.闫红与李萍2015年4月6日签订的房屋买卖合同复印件一份,证明闫红在周玉华租赁期间对外转让房屋,侵犯了周玉华的优先购买权;3.转让费收据一份,证明原告周玉华为承租房屋支付转让费46000元;4.押金收条一份,证明原告周玉华为承租房屋支付押金4000元;5.损失清单一份,证明原告周玉华因租赁房屋造成的损失共计91670元。
被告闫红向本院提交的证据材料有:1.闫红身份证复印件;2.房产证复印件;上述两份证据共同证明闫红系涉案房产合法产权人;3.2014年7月1日闫红与周玉华租房协议,证明:(1)租房合同2015年6月30日到期;(2)闫红完全履行合同义务,无过错;(3)装修、转让与闫红无关。4.2013年9月闫红与张瑛租房协议,证明周玉华是与前承租人张瑛发生的承租关系;5.2015年4月6日闫红与李萍房屋买卖合同;6.2015年5月26日闫红与李萍解除房屋买卖合同协议书;上述两份证据共同证明闫红与李萍的房产买卖关系已经解除。证人李萍(身份证号411481198410123948)出庭作证,李萍证明,在2015年3月中旬,有一天,有本人、闫红、周君、周玉华四人在原告的租赁房里,我说要买这个房子,周君、周玉华没有表示也要买这个房子。我与闫红在2015年4月6日签订房屋买卖协议后,因为(有纠纷)没法用,就不买了,闫红给我退了房款并给了我3000元的利息。证人齐富敏(身份证号412301196809180607)出庭作证,齐富敏证明,李萍买闫红的房子,花了90多万元,因为(有纠纷)住不进去,就解除了买卖合同,在出租房里,闫红给了李萍900000元现金,又给了3000元的利息。证人杨紫涵(身份证号412301197008120043)出庭作证,杨紫涵证明,2014年12月底的一天,在周君门市部门口,我听闫红说卖房子,没有听到租房人(周君、周玉华)说要买房子。闫红将房子卖给了李萍,李萍拿不到房子,住不进去,(因为有纠纷)派出所都去了好多次,李萍又不买了。
经本院庭审质证,当事人对证据的质证意见是,一、原告提交的证据,被告认为,1、对租房协议的真实性没有异议,但是,(1)房屋已经到期;(2)转让费、装修费的证据与被告无关;2、与李萍签订的房屋合同协议非原件,且该协议已于2015年5月26日因解除而失效;3、证据3、4涉及的转让费、押金是原告与张瑛之间的支付关系,与被告无关;4、原告的损失清单并非票据,不具有证明效力。原告所出示的证据不具备法定效力,所举事项与被告无关。二、被告提交的证据,原告认为,对被告出示证据的证明目的有异议,根据法律规定,租赁房屋对外转让应在合理期限内告知承租方,但本案中房东闫红未履行法定义务,否则原告在享受优先购买权的情况下购买房屋,其转让费、装修费就会得到弥补。被告提出已与第三方李萍解除房屋买卖合同,但从事实与法律上已经对原告的优先购买权造成侵害。即原告在享受优先购买权的情况下购买房屋,本诉讼就不会产生。且被告与李萍之间的房屋解除合同,仅凭合同无法证明,此证据不具备客观真实性。三位证人的证言,证人李萍是本案利害关系人,对被告有利的证言应不予采信,因为其证言有主观性,随意性太大,且结合本案前述调查情况,对900000元、3000元的交易是现金且不打收条的行为,此做法违背常理,不客观不真实。另外两位证人证言也是不客观不真实的,被告闫红应当向原告告知买卖房屋一事,根据法律规定,应当在买卖房屋签订之前在合理期限内(三个月之前)书面告知原告。且原告并没有在证人所述的时间地点见过后两位证人。因此,三位证人证言的都不能客观反映闫红履行了告知义务,法庭应不予采信。
根据当事人的质证意见,依照证据规则的规定,本院对上述证据作如下认证,原告提交的证据1、2予以确认,证据3、4、5与本案缺乏关联性,不予采纳;被告提交的六份书面证据,本院予以确认,三位证人证明原告与李萍签订房屋买卖协议,但后来双方又协议解除的事实,能与其他证据相印证,本院予以采信,所证明的其他事实,没有相应的证据佐证,本院不予采信。
根据上述认证,本院查明以下案件事实:原、被告双方于2014年7月1日签订租房协议,约定原告租赁被告位于商丘市酒厂路57号门面房一间,租金每月1200元,租期为一年,至2015年6月30日。2015年4月6日,被告与李萍签订了房屋买卖合同,约定被告将其位于商丘市酒厂路57号门面房(包括原告租赁的一间),以90万元的价格出售给李萍,原告获悉后,认为被告此举损害其优先购买权,诉至本院,2015年5月26日,被告与李萍签订协议书,解除了此前达成的房屋买卖合同。
本院认为,优先购买权是指在特定的买卖关系中,根据法律的直接规定,在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。但被告出卖的是整体门面房,原告租赁的仅是其中的一间。另外,被告与李萍虽然签订了房屋买卖合同,但没有办理产权过户,并于2015年5月26日双方解除了房屋买卖合同,出租房屋的产权未发生变动,原告诉求的优先购买权就失去了事实依据。至于原告请求被告赔偿租赁房屋转让费、押金等损失,原告支出转让费、押金与被告出售租赁房屋并缺乏因果关系,原告的该项诉求证据不足,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
驳回原告周玉华的诉讼请求。
一审案件受理费1300元,由原告承担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长  申朝帅
审 判 员  张 君
人民陪审员  杨清河
二〇一五年八月十日
书 记 员  秦若楠

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