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罗小强、卞书华与刘洪苟、吴巧娣商品房销售合同纠纷二审民事判决

时间:2015-08-25 20:38 来源:未知 作者:admin 阅读:
江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)镇民终字第471号
上诉人(原审被告)刘洪苟。
上诉人(原审被告)吴巧娣。
两上诉人委托代理人刘萍。
被上诉人(原审原告)罗小强。
被上诉人(原审原告)卞书华。
两被上诉人委托代理人臧宏洲,江苏坚平律师事务所律师。
上诉人刘洪苟、吴巧娣因与被上诉人罗小强、卞书华商品房买卖合同纠纷一案,不服镇江市京口区人民法院(2013)京民初字第2474号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2015年3月19日对本案进行了公开开庭审理,现已审理终结。
原审法院经审理查明:刘洪苟、吴巧娣系夫妻关系。2012年4月9日,刘洪苟、吴巧娣与案外人徐文风办理授权公证,授权案外人徐文风出卖其共有的位于镇江市桃花坞新村一区1号2幢705室的房屋。
罗小强、卞书华系夫妻关系。2012年5月13日,经案外人诚信公司居间,案外人刘艳持有刘洪苟、吴巧娣出具给案外人徐文风的经公证的授权委托书,与罗小强、卞书华签订一份《房屋买卖合同》(以下简称5月13日买卖合同)。该合同的主要内容为:罗小强、卞书华购买刘洪苟、吴巧娣所有的位于镇江市桃花坞新村一区1号2幢705室房屋,成交价为47万元。成交价中包含下列附属物:固定装潢设施、橱柜、床、沙发、冰箱、洗衣机、餐桌椅、天然气、热水器、油烟机、灶具、窗帘及楼下小车库一间(注:车库在平台楼梯口)。
2012年5月15日,案外人徐文风与罗小强就5月13日买卖合同所涉房屋签订一份《房屋买卖协议》(以下简称5月15日买卖合同)。该合同约定了涉案房屋成交价为44万元;附属设施、装潢费为3万元;在合同的附属设施、装潢情况一栏中未写明具体内容,仅填写了“详见中介合同”的字样。
罗小强、卞书华于2012年5月21日取得镇江市桃花坞新村一区1号2幢705室房屋的产权证,但未取得车库,为此诉至法院,请求法院判令:刘洪苟、吴巧娣赔偿经济损失18675元。
刘洪苟、吴巧娣辩称:罗小强、卞书华诉称的车库并不存在,相关车库买卖约定是刘艳无权代理所形成的条款,对其没有约束力。请求法院驳回罗小强、卞书华的诉讼请求。
原审法院认为,刘洪苟、吴巧娣向案外人徐文风出具的授权委托书是其真实意思表示,故案外人徐文风所签订的5月15日买卖合同,对刘洪苟、吴巧娣具有法律拘束力。该合同中附属设施、装潢情况一栏中注有“详见中介合同”的字样。刘洪苟、吴巧娣在本案诉讼中未能提供中介合同。罗小强、卞书华提供的5月13日买卖合同,即5月15日买卖合同中所称的中介合同,它虽未作为5月15日买卖合同的附件,但其内容涉及本案讼争房屋的买卖内容,同时结合讼争房屋已经实际交付的事实,可视为诉讼双方对5月13日买卖合同中有关附属设施约定的追认。为此,刘洪苟、吴巧娣随房屋交付的附属设施中,按照约定应当包括小车库一间。刘洪苟、吴巧娣未能向罗小强、卞书华按约交付小车库,已构成违约,需要承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5月13日买卖合同中,仅约定车库在平台楼梯口处,并未约定车库的具体位置及面积的大小。经现场勘查,在罗小强、卞书华所购讼争房屋的楼下平台处确实建有车库,故对其所主张的经济损失,可结合该地段的车库价值予以确定。结合5月15日买卖合同所约定附属设施等的价值,同时考虑当前二手房交易市场行情,酌定刘洪苟、吴巧娣应赔偿罗小强、卞书华经济损失14000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定判决:刘洪苟、吴巧娣于判决生效之日起十日内赔偿罗小强、卞书华经济损失14000元。案件受理费267元,由罗小强、卞书华负担67元,由刘洪苟、吴巧娣负担200元。
刘洪苟、吴巧娣不服原审判决,向本院提起上诉称,其从未从罗小强、卞书华处收取过房款,也并未向罗小强、卞书华交付讼争房屋。其向徐文风出具的公证授权委托书明确注明出售的房屋,而无所谓的车库。罗小强、卞书华与案外人刘艳签订的5月13日合同,因刘艳无权代理而无效,对其无约束力。请求二审法院依法改判驳回罗小强、卞书华的诉讼请求。
被上诉人罗小强、卞书华辩称,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
本案二审过程中,刘洪苟、吴巧娣向本院提供了下列证据:一是2011年11月7日刘萍(刘洪苟之女)代理刘洪苟向陈冬梅出售本案讼争房屋的房产买卖合同;二是2011年11月7日,陈冬梅代理刘洪苟向王金雷出售讼争房屋的房产买卖合同。前一份合同中约定的房款为44万元;后一份合同中约定的房款为46万元。罗小强、卞书华认为这两份合同与本案无关;同时质证认为,刘萍提交的其与刘艳间的通话录音,真实性无法确认。对于原审法院查明的其他事实,本院予以确认。
本院认为,《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确立了“物权变动原因与物权变动结果相区分”的原则。本案中,刘洪苟、吴巧娣向罗小强、卞书华办理讼争房产过户登记的结果,实际上基于两次交易过程及相应法律关系:一是刘洪苟、吴巧娣向徐文风或刘艳出售讼争房屋;二是徐文风或刘艳向罗小强、卞书华出售讼争房屋。这两次交易过程因中间交易方规避房产交易税费而以委托售房的形式合而为一。第一次交易过程中,刘洪苟、吴巧娣与中间交易方签订了讼争房屋出售合同,向徐文风出具了经公证的授权委托书,从刘艳处收取了房款。这一系列行为完成后,第一次交易过程已经结束。第二次交易过程中,刘艳与罗小强、卞书华签订讼争房屋出售合同(5月13日买卖合同);刘洪苟、吴巧娣根据徐文风或刘艳指示,与罗小强、卞书华签订5月15日买卖合同,但并不参与确定合同条款与权利义务;徐文风或刘艳从罗小强、卞书华方收取房款,但并不需要转付刘洪苟、吴巧娣。为此,5月15日买卖合同的出售方,名义上是刘洪苟、吴巧娣,实际上是徐文风或刘艳。罗小强、卞书华认为其据5月15日买卖合同所享有的权利未得到实现,应向实际出售人主张违约责任,不应向名义出售人主张违约责任。原审诉讼中,罗小强、卞书华认为5月13日买卖合同和5月15日买卖合同的相对方均是刘洪苟、吴巧娣,并向其主张违约责任;原审法院据此判决刘洪苟、吴巧娣承担违约责任,属于认定法律关系错误,依法应予调整。
综上所述,上诉人的上诉理由能够成立。原审法院适用法律错误,应当依法予以改判。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条,《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、撤销镇江市京口区人民法院(2013)京民初字第2474号民事判决;
二、驳回罗小强、卞书华的诉讼请求。
一审案件受理费267元,二审案件受理费150元,由罗小强、卞书华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  柳建安
审 判 员  陈开亮
代理审判员  孙 毅
二〇一五年八月十一日
书 记 员  王思倩

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