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京七条揭开一二线新政序幕 地产调控主体转向地方

时间:2013-10-29 13:39 来源:未知 作者:admin 阅读:

分析师/杨晨青、潘绍之

  10月23日,北京市住建委下发了一份名为《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,文件要求本市加快中低价位自住型改善型商品住房建设的相关工作,具体部署了包括土地出让、套型、价格、销售对象等在内的七项要求。

  根据文件上的表述,其土地出让方式主要由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得;套型面积以90平方米以下为主,最大套型建 筑面积不得超过140平方米;价格方面原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。可以预见的是,在将来的一段时间内,所谓的自住 型用房将被北京政府作为保障房工作中的一项重点推动。

  在我们看来,此次北京住建委颁布的这则文件,其最大的亮点并不在于所谓的自住型商品房,真正值得关注的是从中反应出房地产调控正在从中央转向地方的这种趋势变化。以 往的房地产调控,总是从中央层面对所有城市制定统一的标准(即通常所说的一刀切),这就造成了各个城市之间的冷热不均,而目前这种中央制定一个笼统的目标 (例如房价控制目标),具体执行则下放给各地政府牵头落实,在中央政府制定的大框架下,各个地方政府根据自身情况因地制宜地制定地方性政策,前有深圳八 条,现有北京七条,都是对这种框架的一种回应。从过去的两限房到现在的自住房,北京正在摸索出自己的一条以限价房(自住型商品房本质即限价房)为核心的保 障房建设脉络,可以预见的是,未来此项工作将作为北京保障房建设、乃至于房地产市场调控中的长效机制被推进。

  另外一个外界关注的是,自住型商品的建设是否会对商品房市场会造成冲击?按照此次文件中的表述:“2013 年底前北京要完成不低于2万套自住型商品住房供地,今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模”,我们可以简单计算一下,2012年北京商品住宅的成交 套数为12万套,其中单价在10000元/平方米以下的成交套数为1.2万套,15000元/平方米以下的成交套数为4.8万套,按照文件中2013年不 低于2万套的自住房供应量,完全覆盖了10000元/平方米以下的成交量,由此可见,自住型商品房的建设很有能在将来对这部分中低端商品房造成冲击。

  但是,自住型商品房的建设对房价的平抑作用将在未来中长期内逐步释放,短期内指望依靠其达成年底房价控制目标并不现实。根 据统计局最近公布的房价指数,截止到9月,北京商品住宅价格指数同比上涨幅度已经达到了20.6%,进一步拉大了与年初时制定的房价控制目标的距离。根据 CRIC的数据显示,从2012年10月至今,北京已经出现了连续12个月供不应求的情况,据我们了解,随着预售证管理的逐渐放松,这种局面正在缓解,预 计今年年底到明年年初供不应求的情况将得到改善。在此基础上我们预测,北京四季度房价上涨的压力将仍然存在,年初制定的房价控制目标能否完成令人担忧。

(责任编辑:admin)

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